Rzeszowski Rynek Nieruchomości

2023-01-27

Domknięcie pewnego cyklu

Kończy się najdłuższy, trwający ponad 9 lat boom na rynku nieruchomości mieszkaniowych. Należy to zjawisko rozpatrywać  jako zakończenia pewnego cyklu koniunkturalnego. Cykle koniunkturalne w ekonomii mają to do siebie, że mają różne fazy, wzloty i upadki. Dla rynku nieruchomości w Polsce istotna jest informacja, że stopień nasycenia rynku mieszkaniowego w ostatnich latach uległ znacznej poprawie i przekroczył liczbę ponad 400 mieszkań na 1000 mieszkańców i nie jesteśmy już na szarym końcu.

Hamowanie rynku

Koniec roku 2021 to była kulminacja boomu na rynku nieruchomości. Od tego okresu następowało spowolnienie i głębokie zmiany. W związku z tym od początku roku 2022 było niedowierzanie i zaklinanie rzeczywistości wbrew rozsądkowi.  Wysyłanych było wiele sygnałów opartych o wybiórcze dane bez ich wnikliwej analizy. Z czasem statystyki z wiarygodnych źródeł i rzeczywistość utwierdzały w przekonaniu, że prawa ekonomii działają i jest coraz gorzej. Koniec roku 2022 i początek 2023 potwierdzają, że boom na rynku mieszkaniowym to już historia. Wchodzimy w okres pogłębiania się tendencji spadkowych na Rzeszowskim Rynku Nieruchomości. Na wiarygodne dane za cały rok 2022 przyjdzie nam poczekać do marca ale już dzisiaj możemy pokusić się o stwierdzenie, że to najgorszy rok na rynku nieruchomości od 20 lat. Dotyczy to głównie sprzedaży nieruchomości mieszkalnych. Rzeszów i cały region również a może jeszcze bardziej odczuwa skutki spowolnienia i nie jest już wyspą szczęśliwości. Nadal nie brakuje bardzo optymistycznych informacji ale one dotyczą roku 2021 lub są następstwem działań i decyzji podjętych w tym czasie.

Liczby nie kłamią

Zaczęło się od znacznego wzrostu inflacji na po okresie pandemii, rozpoczęcia wojny na Ukrainie, co uruchomiło lawinę zmian. Z jednej strony Komisja Nadzoru Finansowego kilkakrotnie w ciągu roku podwyższała stopy procentowe w celu ograniczenia tempa wzrostu inflacji . Na koniec roku stopy procentowe pozostawały na poziomie 6,75%. Udało się zahamować tempo wzrostu inflacji na poziomie 16,1% ale prawdziwe oblicze inflacji dopiero poznamy. Skutki inflacji widać na co dzień.  O 20% w stosunku do stycznia 2021 zdrożały średnio surowce i materiały budowlane, rosną koszty zatrudnienia pracowników. Z drugiej strony państwo starało się uruchamiać fundusze pomocowe dla obywateli co dawało dodatkowo silne oddziaływanie proinflacyjne. Największy wpływ na rynek nieruchomości miały zdecydowanie następstwa zjawisk globalnych. Z dostępnych raportów AMRON-SARFIN za III kwartał 2022 roku wynika znaczny spadek o 43 403 sztuk kredytów w porównaniu do II kwartału 2022 oraz znaczne pogorszenie się tzw zdolności kredytowej dla zaciągających kredyty mieszkaniowe. Na dzień 20 stycznia 2023 roku, wskaźnik WIBOR 3M wyniósł 6,93% i był niższy niż we wrześniu 2022. Także marże banku mieszczą się w przedziale 2,5-3% co w sumie daje nam oprocentowanie kredytów na poziomie 10% w skali roku. Przy zastosowaniu Rekomendacji S co do rozpatrywania zdolności kredytowej /podwyższenie o 5 punktów procentowych/ daje nam taki skutek, że ¾ ubiegających się o kredyt nie ma zdolności kredytowej i odchodzi z banku  „z kwitkiem”. Dlatego szacunki wskazują, że popyt na zakup mieszkań w Rzeszowie zmalał w styczniu 2023 nawet o 90%.

Reakcja Rynku

To co cechuje obecnie rynek to brak popytu. I znów nie należy się sugerować tym, że ilość zawieranych transakcji w grudniu była na przyzwoitym poziomie, że wzrosło PKB o ponad 13% na mieszkańca Podkarpacia w roku 2021. To efekt wcześniej podpisanych umów na budowę mieszkań, głównie z rynku deweloperskiego, gdzie decyzje kredytowe były podejmowane kilkanaście miesięcy temu, to wzrost zamożności społeczeństwa skutecznie „pożerany”  teraz przez drożyznę. Popyt „rozjechał się z podażą”. Głównie deweloperzy przygotowywali się do tej sytuacji już od wielu miesięcy. To już trzeci kryzys na rynku nieruchomości po okresie transformacji ustrojowej. Deweloperzy są w stanie uruchomić nowe inwestycje w każdej chwili. Mają też odpowiedni zapas terenów po inwestycje. Mimo to na rynku deweloperskim zapanował strach i niepewność co do przyszłości.  Zgłaszają się tylko pojedynczy kupcy, zdecydowani na wyłożenie gotówki. Ryzyko rozpoczynania nowych inwestycji jest zbyt duże a odpowiedzialność za ewentualne nie sprzedanie mieszkań poniosą w pierwszej kolejności właśnie firmy deweloperskie. Zwiększenie podaży przy tak słabym popycie doprowadziłoby do obniżki cen i sprzedaży efektów mieszkaniowych poniżej ich wartości wytworzenia. Na rynku wtórnym przybywa ofert ale nie ma kupców. Tutaj trudniej jest wstrzymać się ze sprzedażą bo utrzymanie mieszkań jest kosztowne. Pozostaje wynajem ale nie wszyscy właściciele mogą czekać. Część właścicieli musi sprzedać bo spłacają coraz wyższe raty od kredytów i nie dają rady. Banki z kolei stawiają nadal wysokie wymagania i w większości odmawiają udzielenia kredytów na zakup. Rynek nieruchomości zaczyna funkcjonować na zwolnionych obrotach ale wszyscy oczekują stabilizacji.

Dlaczego mieszkania nie tanieją ?

W następstwie ograniczenia akcji kredytowej banków o 75%, zwiększonej podaży mieszkań na koniec 2022 roku, wysokich cen 1m², można by spodziewać się znacznej redukcji cen.

W rzeczywistości to co wydaje się bardzo prawdopodobne nie następuje. Ceny mieszkań nie ulegają większym zmianom. W roku 2022 ceny transakcyjne do pewnego momentu rosły ale tempo wzrostu było zaledwie kilkuprocentowe i wskazywało, że nie jest źle a rynek „daje radę”. Jednak z chwilą pogłębiania się inflacji  ceny były relatywnie niższe. Siła nabywcza pieniądza była coraz niższa a cena mieszkań tego zjawiska już nie uwzględniała. Koszty wytworzenia mieszkań wzrosły o 20% procent w roku 2022 a cena prawie stała w miejscu. To chyba są wystarczające argumenty dlaczego mieszkania nie tanieją. Rynek nieruchomości to również gra interesów grup na nim działających. Jedni działają na zwyżki drudzy na zniżki cen. Za podaż mieszkań odpowiadają głównie deweloperzy.

Deweloperzy zachowują się racjonalnie

W sytuacji drastycznego spadku popytu, w celu ochrony własnych interesów deweloperzy wstrzymują rozpoczęcie nowych inwestycji, ograniczają podaż. Gdyby nie te działania rynek mógłby się załamać a ceny poszybowałyby w dół. Na to nie ma co liczyć. Słyszę również zapowiedzi zmiany struktury budowanych mieszkań na mniejsze metraże do 50m². Jak wynika z ostatnich badań część kupujących ma jedynie tzw. zdolność kredytową do zaciągania kredytów na mniejsze mieszkania. Kolejna sprawa to czekająca nas rewolucja w termomodernizacji budynków i chociaż brak jeszcze ustawy dostosowującej nasze budownictwo do standardów Unii Europejskiej, to proces jest nieunikniony. Wprowadzona zostanie kategoryzacja budynków na A, B, C i D. Od kwietnia staną się obowiązkowe przy sprzedaży mieszkań Świadectwa Charakterystyki Energetycznej. Obowiązek obejmie cały rynek nieruchomości. To wszystko sprawia, że budować się będzie mniej i drożej. Dlatego zapowiedzi Rządu o wprowadzeniu obostrzeń przy ilości nabywanych mieszkań jest w tej chwili trochę jałowe i denerwujące. Inwestorzy indywidualni w coraz szerszym zakresie sami wycofują się z rynku, popyt spada na potęgę. To nie ten moment. Słuszna idea ukrócenia spekulacji na rynku nieruchomości /chodzi głównie o zakup całych budynków przez Fundusze Inwestycyjne/może doprowadzić do „wylania dziecka z kąpielą”. Dzisiaj najważniejsze jest zwiększenie dostępności mieszkań a nie dalsze ograniczanie popytu. Skutki ograniczenia podaży mieszkań będą widoczne dopiero za dwa lata, bo tyle średnio trwa dzisiaj wybudowanie budynku mieszkalnego.

Co z zawodami rynku nieruchomości

Coraz trudniejsza staje się sytuacja materialna w zawodach obsługujących rynek nieruchomości. Większość od początku roku 2023 nie ma zajęcia oraz z przerażeniem i trwogą patrzy w przyszłość. Mniej transakcji to dramat dla nich i ich rodzin. Rzeczoznawcy majątkowi, pośrednicy w obrocie nieruchomościami, zarządcy nieruchomości, geodeci, notariusze to pierwsze ogniwa tego łańcuszka zawodów które najbardziej odczuwają wyhamowanie na rynku nieruchomości. Zagrożone są miejsca pracy dla pracowników, którzy w pierwszej kolejności będą podlegać zwolnieniom.

Podsumowanie

W rok 2023 wszyscy wchodzimy niepewnie na naszym rzeszowskim rynku nieruchomości z nostalgią patrząc wstecz. Zakończył się pewien okres i wchodzimy w „nowe”. Wiele spraw nie zależy od nas. Odczuwamy również dotkliwie skutki wojny za naszą wschodnią granicą o czym wielokrotnie przypominamy.

Zbigniew Prawelski

Doradca Rynku Nieruchomości

Ekspert Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości