Rzeszowski Rynek Nieruchomości Lipiec 2024

2024-07-04

Rzeszowski Rynek Nieruchomości na początku lipca wchodzi w fazę ochłodzenia. Zgodnie z przewidywaniami poprzez nałożenie się kilku negatywnych zjawisk, na rynku dominuje zastój. Okres wakacyjny zawsze był okresem zmniejszonej aktywności kupujących. Jednak od wiosny postępuje stały spadek ilości zawieranych transakcji i przedłuża się czas wyczekiwania na poprawę koniunktury. Wybory się skończyły, obietnice również. Skończył się preferencyjny kredyt hipoteczny. Nastał czas prawdy. Tylko siłą rozpędu początek roku 2024 wykazywał tendencje wzrostowe i był wynikiem realizacji zobowiązań z roku 2023. Od czerwca na rynku zapanowała nieznośna cisza. Brakuje transakcji, w bankach po kredyt nie ma kolejki. Najaktywniejsi przyglądają się rynkom nieruchomości w Hiszpanii, Portugalii, Włoch a nawet Meksyku. Część osób nie jest wcale zainteresowana finalizacją transakcji.

Rynek wtórny

Przybywa mieszkań do sprzedaży. Ceny ofertowe w większości życzeniowe i bardzo wysokie. Często wyższe od cen z rynku pierwotnego. Rozrzut cen w Rzeszowie w przedziale od 8tys do 14tys za 1m² powierzchni użytkowej. Widać wyraźnie brak zainteresowania zakupem mieszkań. Bardziej kupujący interesują się domami, bo tutaj ceny są relatywnie niższe za 1m² ale często zakup wiążą ze sprzedażą mieszkania po cenach wyższych. I tak w praktyce w ostatnich tygodniach rynek gaśnie i obrót nieruchomościami staje się coraz trudniejszy. Nie oznacza to, że nie ma zainteresowania zakupem. Na rynku wtórnym kupujący czekają na obniżki. Sytuacja sprzedających staje się również coraz trudniejsza i nie mogą liczyć na szybką sprzedaż. Już nie rosną ceny i zaczyna następować korekta cen. Nie ma wyczekiwanej pomocy państwa w postaci preferencyjnego kredytu. Ogólnodostępny kredyt hipoteczny jest o wiele droższy i niedostępny dla sporej grupy potencjalnych kupców. Także kupujący tracą już nadzieje na wprowadzenie zapowiadanego preferencyjnego kredytu. Ostatnie zapowiedzi rządu są pesymistyczne co do terminu jego wprowadzenia /lipiec 2025/ jak i pewności, czy w ogóle rząd zrealizuje swoje obietnice. W związku z tym nadzieje na szybkie rozwiązania w sferze pomocy państwa dla najbardziej potrzebujących trzeba na jakiś czas odłożyć. Spada również zainteresowanie najmem a stawki najmu niejednokrotnie odstraszają w powiązaniu ze wzrostem opłat administracyjnych, zużycia energii , gazu i wody. Przybywa mieszkań również w tym sektorze. Maleje także zapotrzebowanie na najem mieszkań przez obywateli Ukrainy.  Do transakcji sprzedaży dochodzi sporadycznie a ceny transakcyjne są niższe od ofertowych nawet o 15% i mieszczą się w przedziale 8-9tyś zł za 1m² powierzchni użytkowej. Na rynku wtórnym są duże różnice cen ofertowych i transakcyjnych w zależności od metrażu, standardu i lokalizacji. Najszybciej znajdują nabywców mieszkania do remontu do 50m². Szczyt koniunktury mamy już za sobą i należy spodziewać się dalszych spadków cen transakcyjnych. W perspektywie najbliższych tygodni będzie wzrastać podaż mieszkań na rynku wtórnym a popyt utrzymywać na niskim poziomie. Obniżki cen będą coraz częstsze.

Rynek pierwotny

Tutaj na początku lipca następuje też stopniowe wyhamowanie wzrostu cen i ograniczenie intensywności procesów inwestycyjnych.  Deweloperzy stosują indywidualne obniżki cen ale bez rozgłosu mając na uwadze interesy własnej firmy i nie prowokowania konkurencji do podobnych działań. Sprzedaż stanęła, bo nie ma już preferencyjnego kredytowania zakupów a obiektywne koszty budowy rosną. Deweloperom zagląda w oczy widmo pustostanów lub korekty cen mieszkań. Klienci nie mając zapewnionego kredytowania nie chcą podpisywać umów rezerwacyjnych a tym bardziej przedwstępnych. Ceny mieszkań w dobrych lokalizacjach przekroczyły już 11tys zł za 1m² i część mieszkań gotowych czeka na nabywców. W tej sytuacji deweloperzy mając często możliwości nie realizują rozpoczętych budów w obawie, że mogą nie sprzedać przyszłych efektów. Inwestorzy na Rzeszowskim Rynku Nieruchomości postępują racjonalnie, nauczeni doświadczeniami minionych dekad. Nadal przeważa na tym rynku budownictwo indywidualne, realizowane systemem gospodarczym, głównie na terenach wiejskich pod potrzeby własne. Tutaj również następuje wydłużenie zakończenia budowy z uwagi na ograniczenia finansowe a szczególnie drogi kredyt.

Prognozy rynku

Prognozy rozwoju rynku w roku 2024 są możliwe ale powolne. Bardziej prognozowane są wzrosty na lata następne. O ile utrzyma się przewidywane  tempo wzrostu PKB o około 3% w roku 2024 to gospodarka będzie się rozwijać i koniunktura na rynku nieruchomości powoli poprawiać. Nie ma co zakładać, że rok 2024 przyniesie nam powrót hossy na Rzeszowskim Rynku Nieruchomości. Tak nie będzie. Możliwy jest jednak powolny wzrost obrotów i budowanie podstaw do wzrostu produkcji co może na koniec roku przełożyć się na rynek nieruchomości. Wiele zależy od polityki fiskalnej i dostępności mieszkań dla obywateli. Dobrze, że zostały odrzucone przez Sejm RP populistyczne hasła ograniczające popyt w imię pomocy dla najuboższych a przeciw tendencjom rozwoju rynku inwestycyjnego. Odgórne sterowanie procesami ekonomicznymi na tym rynku to przysłowiowy „strzał w stopę”. Teraz na rynku potrzeba spokoju a nie szukania sensacji i nacisków.  Potrzebna jest praca u podstaw. W związku ze zmianami w Ustawie o Zagospodarowaniu Przestrzennym trzeba w krótkim czasie opracować Ogólne Plany Zagospodarowania Przestrzennego przez gminy. To trudny moment dla rynku nieruchomości w kontekście przyszłej dostępności gruntów rolnych pod zabudowę mieszkaniową. Budownictwo nie będzie się należycie rozwijać bez możliwości pozyskiwania terenów pod budownictwo. Bez tej dostępności gruntów tempo wzrostu cen mieszkań będzie coraz wyższe. Nie ma co liczyć na znaczne spadki cen na rynku pierwotnym. Bardziej możliwe jest dalsze ograniczenie podaży na tym rynku. Podaż będzie rosła na rynku wtórnym co może wywołać okresowe obniżki cen. Istotne dla rynku nieruchomości w najbliższych miesiącach będzie zachowanie wynajmujących mieszkania, bo tutaj spadek opłacalności wynajmu wyraźnie spada. Może to mieć negatywny wpływ /ograniczenie popytu/ na zakup mieszkań pod wynajem.

Doradca Rynku Nieruchomości

Ekspert Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości

Zbigniew Prawelski