Rzeszowski Rynek Nieruchomości Lipiec 2024

2024-07-22

„Atrakcyjną działkę budowlaną sprzedam"

Jedną z trudniejszych czynności pośrednictwa jest przygotowanie i sprzedaż gruntów rolnych pod zabudowę. Część z tych czynności wymaga dużej wiedzy, znajomości procedur i aktów prawnych. Do prowadzenia sprawy sprzedaży działek niezabudowanych często wymagana jest współpraca z profesjonalistami z innych zawodów obsługujących rynek nieruchomości. W ostatnich latach stopień trudności znacznie wzrósł w związku zmianami w prawie gospodarczym. Bez gruntownej analizy każdego przypadku uogólnianie w tych sprawach jest niedopuszczalne i łączy się z dużym ryzykiem. Niejednokrotnie pełna odpowiedzialność za brak wiedzy spada na Pośredników. Brak wiedzy w tych przypadkach nie jest usprawiedliwieniem a doprowadzenie do transakcji może okazać się pułapką. Dlatego część Pośredników, szczególnie młodych nie przyjmuje tego rodzaju spraw, które wykraczają poza stan ich wiedzy. Jest to uczciwe wobec klientów i zgodne standardami zawodowymi.

A co mnie to obchodzi

To co wydaje się skomplikowane dla przedstawicieli zawodów obsługujących rynek nieruchomości jest niestety bardzo często lekceważone przez samych właścicieli nieruchomości rolnych. Problem polega w gruncie rzeczy na zjawisku nie rozróżniania pojęć. Dla części sprzedawców, działka rolna jest równoznaczna z działką budowlaną w zależności od potrzeb. Dla potrzeb wymiaru podatku od nieruchomości to używamy pojęcia „ działka rolna” a na potrzeby sprzedaży –„działka budowlana”. W jednym i drugim przypadku chodzi o wartość. W praktyce, w zdecydowanej większości mamy do czynienia z działkami rolnymi. Dla jasności przekazu, jak mówi znajomy Notariusz o wszystkim decyduje wpis w Ewidencji Gruntów.  Tam jednoznacznie poprzez symbole jest rozstrzygnięte czy mamy działkę rolną czy budowlaną.

To by było za proste

My chcemy sprzedać najczęściej działkę rolną, traktując ją jako budowlaną, bo ich ceny są nieporównywalne. Z kolei kupujący jest przekonany, że nabędzie działkę budowlaną i zrealizuje na niej swój plan zabudowy. Po zakupie jest już często za późno na zmiany. Gdyby to był koniec naszych dywagacji to by było za proste, szczególnie w konfrontacji z masą przepisów prawnych dotyczących przekształceń gruntów z rolnych na budowlane, ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomościami rolnymi a tym samym ochroną ziemi rolnej przed utratą i zbytnią zabudową. Do tego dochodzą ograniczenia w zbywaniu nieruchomości rolnych na rzecz cudzoziemców, ochrona gruntów leśnych i dobrych klas gruntów ornych itd. itp. Rozeznać się w tej materii i dobrze doradzić klientom jest bardzo trudne. Łączy się także z podwyższonym wynagrodzeniem. Problem tkwi w tym, że czasem można doprowadzić do zabudowania nieruchomości rolnej a czasem przepisy na to nie zezwalają. To jest zasadniczy problem, często trudny do przeprowadzenia. I tutaj bez pomocy wąskiej grupy specjalistów trudno doprowadzić sprawę do końca. To też może być proces bardzo czasochłonny wymagający uzyskania wielu decyzji administracyjnych oraz wyrażenia zgody przez instytucje i organy uprawnione a często mające  prawo pierwokupu  do nabycia naszej nieruchomości przed klientem. Działanie z pominięciem szczegółowej procedury może wywołać taki skutek, że akt notarialny staje się z mocy prawa nieważny.

Nie kupuj sam

Większość nieruchomości rolnych sprzedawana jest bezpośrednio bez pośredników. Z praktyki zawodowej mogę stwierdzić, że sprzedawcy dzielą się na dwie grupy. Jedni są świadomi czym dysponują, znają przeznaczenie nieruchomości i dyktują warunki cenowe odpowiadające wartości rynkowej. Mają odpowiednie decyzje i uzgodnienia co do zagospodarowania swojej działki. Drudzy uważają, że to problem kupującego a oni jedynie zapewniają, że uda się przekształcić działkę rolną na budowlaną bez podawania szczegółów których nie znają. Swoją wiedzę opierają o zasłyszane informacje i nie są zainteresowani wyjaśnianiem trudności, przygotowaniem nieruchomości do sprzedaży.  Są gotowi opuścić z ceny, byleby nie angażować się w dochodzenie prawdy. Liczą na szczęście i szybkie pieniądze. Tych jest na rynku około 70%. Bardziej ostrożni są kupujący ale często sugerują się tylko ceną.

Sprzedam atrakcyjne działki pod zabudowę

Na rynku „krążą” w ofertach sprzedaży bardzo atrakcyjne nieruchomości rolne, których nie można zabudować. Kuszą niską ceną , przeprowadzonymi podziałami, z dojazdem a nawet z cząstkowymi decyzjami administracyjnymi świadczącymi o ich możliwej zabudowie. Oczywiście preferowana jest sprzedaż bez udziału Pośredników. Zdarza się, że wcześniejsze uzgodnienia, decyzje są już nieważne i cały proces należy zacząć od nowa ale już niestety w zmienionym stanie prawnym.  Brak planów zagospodarowania przestrzennego, ciągłe nowelizacje ustaw coraz bardziej wprowadzają chaos prawny. Szczególnie Notariusze są obciążani ponad miarę. Przy sporządzaniu aktów notarialnych, dwoją się i troją ale do końca nie mogą być pewni czy aby czasem czegoś nie pominęli. Odmowy sporządzenia umowy sprzedaży dotyczącej nieruchomości rolnych bez spełnienia określonych warunków jest częstą praktyką. Tak samo ilość warunków do spełnienia przy zawieraniu umów przedwstępnych może przyprawić o ból głowy. Rozwiązywanie części z tych trudności nie powinno według mnie leżeć w gestii kancelarii notarialnych. Te działania powinny być rozstrzygane przed zgłoszeniem się do Notariusza. Pytanie często sprowadza się do tego „a kto za to zapłaci ?”. Te czynności przekładają się wprost na podwyższenie ceny za grunt a więc logicznym jest, że te koszty powinien ponosić sprzedający.

Kupić bezpiecznie to sztuka

Kupić bezpiecznie wymarzoną działkę pod zabudowę to sztuka. Ilość zagrożeń i pułapek jest trudna do przewidzenia. Dlatego trzeba być bardzo ostrożnym i nie kierować się tylko ceną a przede wszystkim jej stanem prawnym. Jeżeli nie obowiązuje Plan zagospodarowania przestrzennego to bez decyzji o Warunkach Zabudowy nie ma co przystępować do rozmów. Wiedzą o tym dobrze deweloperzy, którzy nie kupują terenów rolnych pod zabudowę bez wydania ostatecznych decyzji Pozwolenia na budowę.  Dlatego deweloperzy „dobrze płacą”  ale w zamian potrafią  proces zakupu wydłużyć nawet o kilka lat. Wiele z tych transakcji nie dochodzi do skutku z powodu nie spełnienia ich oczekiwań. To jednak w aktualnej sytuacji prawnej jedyny pewny sposób aby uniknąć trudności w sprawie przyszłej zabudowy gruntów zgodnie z zamierzeniami.

Doradca Rynku Nieruchomości

Ekspert Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości

Zbigniew Prawelski