Rzeszowski Rynek Nieruchomości Listopad 2024

2024-11-06

Po pierwsze nie psuć

W czasie gdy rynek się kurczy i podaż maleje warunki na rynku dyktują kupujący. Taki stan obserwujemy na Rzeszowskim Rynku Nieruchomości. Co prawda przybywa mieszkań na rynku wtórnym ale dawno już minął czas, że o podaży mieszkań decydowała dostępność lokali używanych. O podaży na rynku decydują deweloperzy i rynek pierwotny, który kurczy się z dnia na dzień. Coraz mniej mieszkań budują spółdzielnie mieszkaniowe i samorządy. Każde tego typu inwestycje skrzętnie się odnotowuje ale to nie rozwiązuje problemów mieszkaniowych. Państwo poza zapowiedziami rozwoju budownictwa społecznego nie potrafi skutecznie wdrożyć w życie planów. Budownictwo indywidualne w naszym województwie rozwija się imponująco ale te mieszkania , głównie domy mieszkalne rzadko trafiają do obrotu i budowane są w celu zaspokajania potrzeb własnych. Z dnia na dzień spada popyt także na rynku wtórnym. Na Rzeszowskim Rynku Nieruchomości panuje zastój.

Ograniczyć wpływy deweloperów

Brak dostępności mieszkań dla najbardziej potrzebujących,  w tym wysokie ceny to najbardziej nośny medialnie problem do rozwiązania. W imię troski o osoby, które oczekują na pierwsze mieszkanie decydenci, głównie politycy nie mający często „zielonego pojęcia o rynku” prześcigają się w pomysłach jak to zrobić. Sprawę przedstawia się w ten sposób, że wszystkiemu winni są deweloperzy i ich zachłanność. Ofiarami są tysiące ludzi, którzy nie mają gdzie mieszkać. Czas płynie a rozwiązań systemowych brak. Podaż została skutecznie zablokowana na wielu frontach począwszy od utrudnień przy zakupie i przekształcaniu gruntów rolnych na budowlane, poprzez wydłużanie procesów budowy mieszkań, utrudnienia w finansowaniu inwestycji, doprowadzeniu do skokowego wzrostu cen mieszkań.

Jeszcze więcej ograniczeń i biurokracji

Przeglądając ofertę działek do sprzedaży dochodzimy do wniosku, że większość z nich jest nie przygotowana do sprzedaży. Zmiany w prawie budowlanym oraz ustawie zagospodarowaniu przestrzennym idą w kierunku dalszego ograniczania zabudowy i wydłużania procesu budowlanego. Jeszcze chwilę a dojdziemy do ściany, gdzie w gąszczu ograniczeń zabijemy przedsiębiorczość i inicjatywę obywateli.

Plan Ogólny Zagospodarowania zamiast Studium

Po latach wszechobecnej WZ /decyzja o Warunkach Zabudowy/ i braku planów zagospodarowania przestrzennego, do końca roku 2025 gminy mają obowiązek uchwalenia tzw. Ogólnych Planów Zagospodarowania Przestrzennego jako źródła prawa miejscowego. Studium Uwarunkowań i Zagospodarowania gmin pójdą do kosza. W związku z tym na początku jest więcej wątpliwości niż pożytku z nowelizacji ustawy. Do opracowania tych planów gminy podchodzą jak do „jeża”.  Już wiadomo, że w pewnych sytuacjach będą wstrzymywane decyzje o budowie i przekształcaniu gruntów z uwagi na rozpoczęte prace nad nowym planem. To z kolei utrudni realizację przyszłych inwestycji i na jakiś czas wstrzyma cały proces lub wręcz go uniemożliwi. Wypracowane ścieżki do wydania decyzji o pozwoleniu na budowę ulegną zmianom, chociaż póki co WZ nadal będzie wydawana. Jak zwykły obywatel w tej sytuacji ma sprzedać swoją działkę ?.

Nie wiesz co masz

Już ogłaszają się firmy z propozycją wykonania audytu i określenia możliwości zagospodarowania działki. Jak w tej sytuacji można mówić o realnych cenach działek niezabudowanych?. Całe ryzyko w tych sprawach przerzuca się na inwestorów i tworzy się coraz większą biurokratyczną zaporę dla deweloperów i inwestorów indywidualnych. Komu to ma służyć ?. To typowy rozwój biurokracji z czasów minionych. Państwo nie ma pomysłu jak ożywić rynek nieruchomości. Jedyny realny scenariusz na tą chwilę to dopłaty do kredytów hipotecznych lub inne rozdawnictwo pieniędzy.  

Fundusze Inwestycyjne na start

Poprzednia władza zachęcała do zakładania funduszy inwestycyjnych jako formy lokowania kapitału. I faktycznie spora część nieruchomości jest w rękach funduszy. Ten zasób nieruchomości może być uruchomiony. Trzeba tylko stworzyć warunki. Być może to fundusze inwestycyjne na wzór niemiecki zaczną też budować mieszkania na wynajem i zaczną konkurować z deweloperami i budownictwem na własność. To rozwiązanie dające w miarę stabilne dochody przy ograniczonym ryzyku. Jak wiadomo w ostatnich latach fundusze inwestycyjne zainwestowały spore środki na zakupy nieruchomości co w sposób znaczny wpłynęło na popyt.

Rynek Nieruchomości w Polsce

 Wiele państw rozwiniętych w tym także z Unii Europejskiej patrzy z podziwem na tempo rozwoju rynku nieruchomości w Polsce. Utrwalana forma budownictwa na własność daje możliwości swobody i wolności obywatelom. Jej wadą jest jednak to, że jest nieosiągalna dla znacznej części społeczeństwa i przy niedorozwoju tańszego budownictwa komunalnego ze strony państwa, tworzy margines ludzi niezdolnych do zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. To według mnie sedno problemu.

Jedni biorą sprawy w swoje ręce drudzy czekają na pomoc

Jak wykazują badania, tylko znikomy procent kredytobiorców nie jest w stanie spłacać kredytów. Sądzę, że przyjmując na siebie ten trudny obowiązek spłaty, kredytobiorcy aby podołać wymaganiom niejednokrotnie wykazują się niezwykłą przedsiębiorczością, zaradnością a w konsekwencji ponadprzeciętną pracą. To wszystko tworzy dodatkowe dochody i szybkie tempo wzrostu zamożności społeczeństwa. Jest to też konsekwencja faktu, że państwo przez ostatnie ponad 30 lat oddało w ręce przedsiębiorców indywidualnych sektor budowlany w Polsce. Państwo być może dostrzega, że wolny rynek doprowadził do utraty pełnej kontroli nad procesami inwestycyjnymi przez suwerena. W tej sytuacji zrozumiałe są głosy oburzenia milionów osób na tzw dorobku , na rozdawnictwo pieniędzy przez państwo dla wszystkich chcących kupić pierwsze mieszkanie. Odbierają to jako działanie niesprawiedliwe , duszące inicjatywę i przedsiębiorczość w imię sprawiedliwości społecznej.  Jest wiele instrumentów jakimi może się posłużyć państwo w celu stymulowania procesów ekonomicznych na rynku nieruchomości. Za dużo polityki w gospodarce nie służy jej rozwojowi.

Sytuacja na Rzeszowskim Rynku Nieruchomości

Po słabym sierpniu od końca września obserwuję wzrost zainteresowania zakupem mieszkań i domów. Ceny najmu nadal spadają. Regularnie co miesiąc wynajmujący z uwagi na brak zainteresowania schodzą z ceną a mimo to nie widać większego zainteresowania. W obawie przed dalszym wzrostem cen mieszkań, coraz więcej osób jest zainteresowanych kupnem małych mieszkań do 50m² z rynku wtórnego, gdzie przybywa mieszkań. Klienci kupują mieszkania po twardych negocjacjach w cenach niższych od ofertowych nawet o 10-20%. Na zakup mieszkań z rynku wtórnego do remontu coraz częściej decydują ją drobni inwestorzy.  Szczególnie sprzedający są skłonni do obniżek przy dużych metrażach. Ceny transakcyjne mieszkań z rynku wtórnego kształtują się od 8 do 11tyś zł/1m² powierzchni użytkowej w zależności od wielkości, lokalizacji i standardu wykończenia. Droższe mieszkania „stoją w zamrażarce” i czekają na lepsze czasy /czytaj: wzrost popytu/. Domy sprzedają się w cenach do 1,5mln złotych w dobrym standardzie do zamieszkania. Spada zainteresowanie kredytami hipotecznymi na zakup całości nieruchomości. Większość transakcji to „transakcje wiązane”. Deweloperzy wstrzymują się z budową nowych mieszkań z uwagi na zbyt duże ryzyko. Z informacji z pierwszej ręki wynika, że ograniczają inwestycje nawet o 50% w stosunku do roku 2023. Czy ceny spadają ? – tak ceny transakcyjne spadają. W mojej opinii do końca roku należy się liczyć z utrzymaniem tendencji spadkowych na rynku wtórnym jak i pierwotnym.  Na rynku odkłada się zarówno popyt jak i podaż w oczekiwaniu na zmiany. Jest niewykorzystany potencjał, który za jakiś czas się uwolni. To nie wróży niczego dobrego, chociaż nie brakuje teorii spiskowych rozwiniętych do granic możliwości.

Ekspert Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości

Doradca Rynku Nieruchomości

Zbigniew Prawelski