Historia Transakcji

2020-10-06

Umowa przeniesienia prawa własności do nieruchomości to poważna sprawa. Często chodzi o rozporządzenie majątkiem całego życia. Dzisiaj jednak chciałbym zająć się różnymi ciekawymi, często fatalnymi w skutkach a czasem humorystycznymi przypadkami z mojej wieloletniej praktyki pośrednictwa i doradztwa.

Zgon klienta

Było tego tak wiele, że trudno zebrać to w jakiś konkretny katalog. Każda sprawa jest inna. Zdarzyło się, że strony zawarły umowę przedwstępną a następnie sprzedający nagle zmarł. Wszystkie zobowiązania i warunki przyszłej umowy przyrzeczonej legły w gruzach. Udało się jednak pomimo takiej tragedii wyjść z twarzą i bez konsekwencji finansowych oraz wizerunkowych wrócić do sytuacji sprzed umowy.

Żółte papiery

Innym razem klient kupujący okazał się schizofrenikiem, który bardzo wiarygodnie potrafił „wykiwać” wszystkich i doprowadzić do określenia wszystkich szczegółów w wyznaczeniem daty i miejsca przeprowadzenia transakcji na którą nie przyszedł. To dopiero na wniosek obywatela, Policja ustaliła cechy pacjenta i jego chorobę. Wszystkim było do śmiechu ale sprzedający wysunął poważne zaniepokojenie o swoje i rodziny bezpieczeństwo. Takiego szaleńca trudno „zamknąć” i dalej chodzi po tym świecie i być może w innych miejscach odstawia podobne numery. W innym przypadku decyzją sądu przy opinii biegłego psychiatry podpisanie umowy pośrednictwa przez osobę niepoczytalną nie rodziło skutków prawnych /czytaj : pacjent nie musi płacić prowizji/, co nie miało już znaczenia w przypadku zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości przez niego. W tym przypadku umowa jest ważna i wywołuje skutki prawne.

Siła wpisów w księdze wieczystej

Nie można było przez 2,5 roku przeprowadzić transakcji gdyż w dziale III księgi wieczystej było ostrzeżenie sprzed II wojny światowej o jakimś zobowiązaniu wynoszącym w przeliczeniu na obecną walutę 2,50 zł i bank odmawiał kredytowania zakupu nieruchomości. Gdyby wziąć trudności wynikające z wykreśleniem obciążeń ujawnionych w księdze wieczystej to można by otworzyć nie jeden przewód doktorski. Najwięcej dotyczy nie wykreślonych wpisów i błędów drukarskich w myśl zasady że „Sąd może się też pomylić”. Oczywiście za usunięcie tych błędów trzeba było zapłacić. Miałem przypadki, że w jednej rodzinie rodowe nazwisko można było usłyszeć wśród rodzeństwa w trzech różnych brzmieniach. W praktyce sprostowanie wymaga nie lada zabiegów bo notariusz sprawy „nie przepuści”. Zupełna paranoja to kwestie dat zapisywane w różnych kalendarzach na terenie zaborów. To sprawy sporadyczne ale trudne do wyjaśnienia. Czasem stopień skomplikowania spraw niezbędnych do zawarcia transakcji jest tak duży, że trwa miesiącami a czasem latami a czasem jest tak prosty, że do transakcji dochodzi z dnia na dzień.

Trudne przypadki sprzedaży mieszkań

Na rynku z zasady najprostsze transakcje to sprzedaż mieszkań. Tu jednak często jest wiele pułapek. Przez wiele lat dochodziło do transakcji „z lokatorem”. Dopiero kategoryczne żądanie aktualnych zaświadczeń o meldunkach rozwiało wątpliwości. Tej pewności nie ma jednak do końca przy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu, gdzie zdarzały się jeszcze przypadki pozostawania lokatorów na podstawie umów cywilno prawnych tzw, służebności. W historii transakcji zdarza się często, że problemem była kwestia zapłaty opłat notarialnych i sądowych po transakcji. Strony chociaż wcześniej są poinformowane, że koszty te ponosi aktualnie strona kupująca próbują do końca walczyć o rozłożenie kosztów. Niezwykle istotną sprawą jest ustalenie przed kontraktem kwestii wyposażenia. Zdarzyło się, że kupiec po transakcji zastawał lokal całkowicie ogołocony z wyposażenia w sensie dosłownym. Również bez kontaktów i oświetlenia, zlewozmywaka i kuchenki .

Nieruchomości gruntowe –„wiem ,że nic nie wiem”

Cuda nie widy

Dzisiaj trudną przeprawę przez różne urzędy mają sprzedawcy działek gruntowych. Bywało, że sprzedało się nieruchomość z rozpoczętą budową domu w stanie surowym otwartym, gdzie jakimś „cudem” był zameldowany człowiek. Pomimo dużej ostrożności co do wiarygodności oświadczeń stron nie przyszło mi do głowy, żeby sprawdzać meldunki na nieruchomości na tym etapie realizacji. „Udało” się też sprzedać dom sąsiada w jednej z gmin, na podstawie mylnie wystawionego wypisu z rejestru gruntów. Jak to możliwe a no tak, że jeszcze niedawno niektóre gminy nie prowadziły rejestru budynków i sugerując się numerem domu został wydany wypis na działkę sąsiednią.

Nieruchomości niezabudowane

Czasem splot różnych zdarzeń decyduje o pomyłce. Na przykład sprzedaże w trakcie komasacji gruntów. Z zasady nie można dokonywać transakcji ale na tzw, zaświadczenie już niekiedy można. Ile to jest problemów z określeniem granic działek i służebności gruntowych, dostępu do dróg itd. Niektórych kruczków prawnych nie da się przewidzieć jak chociażby kiedy należy się podatek Vat od sprzedaży gruntów. Zdarzyło się w historii transakcji, że po podpisaniu Umowy Przedwstępnej zmieniły się przepisy prawa, został uchwalony plan zagospodarowania przestrzennego co wywołało konieczność zapłaty opłaty planistycznej w wysokości 30%. Ot takie nieprzewidziane koszty. Przepisy są nieostre. W mojej ocenie przygotowanie dokumentów do transakcji to zajęcie w większości nie dla pospolitego Kowalskiego. Stopień skomplikowania jest często tak duży, że końca tej papierologii nie widać. Ilość instytucji mających prawo pierwokupu przekracza ludzkie wyobrażenie i zdrowy rozsądek. Zaniedbanie i nie zawiadomienie którejkolwiek z nich przed kontraktem sprawia, że umowa przyrzeczona z mocy prawa jest nieważna. Do tego często dochodzą kwestie ochrony środowiska, klasyfikacji gruntów itd. W tej sytuacji określić faktyczne przeznaczenie gruntu i możliwości jego zagospodarowania graniczy czasem z dużym ryzykiem po stronie kupujących. A gdzie w tym wszystkim cena nieruchomości. Ryzyko wiarygodności wypowiadania się na temat ceny nieruchomości niezabudowanych jest duże i bez przeprowadzenia analizy to prosta droga do ….sądu i oskarżeń o brak profesjonalizmu po ewentualnym kontrakcie. Wiele transakcji wymaga też ze strony pośredników i doradców znajomości oraz informacji o następstwach zawarcia umowy. Bez tej wiedzy okazało się się, że po transakcji, po kilku miesiącach „Gmina” naliczyła opłatę adiacencką z tytułu uzbrojenia terenu lub opłatę planistyczną z tytułu uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego w kwocie kilkudziesięciu tysięcy złotych i obciążyła nią stronę sprzedającą. Ile to było spraw spornych podatkowych po transakcjach. Mylenie podatków od nieruchomości z opłatami z tytułu użytkowania wieczystego, podatku dochodowego z podatkiem od spadku, nie przestrzegania różnych terminów i nieznajomości liczenia lat to norma. Dotyczy to najczęściej sprzedających, którzy nie mogą spać spokojnie po transakcjach.

Co tanie to drogie

Te wszystkie błędy wynikają z niewiedzy lub nonszalancji i nie dotyczą oszustw. Transakcje są przeprowadzane w majestacie prawa. Najczęściej wynikają z chęci zaoszczędzenia paru groszy lub dokonywania złych wyborów. Historia transakcji na przestrzeni ostatnich 20 lat to historia ciągłego komplikowania dokumentacji i warunków, wprowadzania nowych obostrzeń i braku zaufania do obywateli. Huczne zapowiedzi większego zaufania do obywateli i wzrostu świadomości obywatelskiej można włożyć między bajki. Historia obrotu nieruchomościami to ciągły proces tworzenia prawa i jego zawiłości. To też z jednej strony ciągły proces wzrostu wymagań klientów w stosunku do zawodów obsługujących ten rynek a z drugiej strony obniżania przez państwo wymagań kwalifikacyjnych do ich wykonywania. Miało być profesjonalnie i przejrzyście a jest chaotycznie i nerwowo.

Zbigniew Prawelski

Doradca Rynku Nieruchomości

Ekspert Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości