Rzeszowski Rynek Nieruchomości

2023-11-14

„O obrocie nieruchomościami inaczej”

W IV kwartale 2023 roku na rynku utrzymuje się duży ruch i przewaga popytu nad podażą. Świadczy o tym rozrzut cen ofertowych mieszkań w Rzeszowie od 6000zł/m² do 16000zł/m² i zwiększone zapotrzebowanie na mieszkania do sprzedaży i wynajmu. Nie ma wiarygodnego źródła informacji. Ceny szaleją, zaczyna się sprzedaż spekulacyjna i coraz więcej jest firm doradczych i pośredniczących. Brak wymogów kwalifikacyjnych do wykonywania zawodów pośrednika i zarządcy nieruchomości i tzw deregulacja zawodów wprowadzona w roku 2013 zaczyna utrwalać negatywne zjawiska.

Brak przestrzegania standardów zawodowych

Jako Doradca Rynku Nieruchomości i Pośrednik z 30-letnim stażem patrzę z przerażeniem jak nisko upadają standardy zawodowe i podstawowe zasady przyzwoitego zachowania w zawodach obsługujących ten rynek. Pogoń za pieniądzem, nadmiar osób i firm obsługujących rynek nieruchomości sprawia, że część z nich działa poniżej wszelkich norm a często wręcz w sposób bezprawny. Mit bogatego pośrednika osiągającego wysokie dochody sprawia, że do zawodu przystępują ludzie przypadkowi bez predyspozycji i wiedzy. Narzekają wszyscy, począwszy od adwokatów, notariuszy, urzędników a skończywszy na pośrednikach. Protestują inwestorzy indywidualni i grupowi. Fatalne praktyki z życia politycznego przenoszone są na grunt zawodowy.

Dzieje się źle

To co dzieje się przy obsłudze rynku nieruchomości trudno opisać. Cierpią na tym wszyscy chcący uczciwie wykonywać swój zawód. Państwo w imię szczytnych haseł o wolności gospodarczej, rozbiciu kast - zniosło większość wymagań i nadal toleruje ten stan. Zdobycie uprawnień zawodowych stało się śmiesznie proste. Zainteresowanie szkoleniami jest znikome. Zawody obsługujące rynek nieruchomości zamiast równać w górę równają w dół. Spada prestiż zawodów prawniczych. Notariusze narzekają na brak wiedzy pośredników. Pośrednicy narzekają na Notariuszy i adwokatów. Pazerność, bezkarność i cwaniactwo to cechy wyróżniające tych co zaczynają być widoczni na rynku. Tak być nie powinno.

Bez kontroli

Nie znam statystyk tych działań ale konkretne przypadki. Wszystkie one są sprzeczne z prawem i standardami zawodowymi. Ludzie zwracają się ze skargami bezpośrednio do organizacji zawodowych pośredników i zarządców, które są bezsilne bo nie mają narzędzi do respektowania prawa. Szczególnie bliska mi organizacja - Polska Federacja Rynku Nieruchomości od dłuższego czasu bije na alarm, ma gotowe projekty zmian prawnych  ale nikt z rządu nie chce na ten temat poważnie rozmawiać.

Nagminne przypadki naruszenia prawa dotyczą:

-ochrony danych osobowych poprzez nieuprawnione przekazywanie danych osobowych i adresów nieruchomości

-wyłudzania pieniędzy przez osoby/firmy bez podstawy prawnej, przekraczanie uprawnień

-podstawiania do transakcji osób trzecich bez podstawy prawnej w celu osiągnięcia dodatkowego zarobku

-wyłudzania prowizji od klientów bez podstawy prawnej  np. ogłaszanie i sprzedaż ofert bez ważnej umowy pośrednictwa, pobieranie wynagrodzenia bez wkładu pracy a jedynie za wskazanie nieruchomości, szara strefa itp

-zastraszania stron w celu osiągnięcia korzyści majątkowych

-niekorzystne dla klienta zapisy w umowach pośrednictwa

-wprowadzanie do umów pośrednictwa klauzul niedozwolonych

-brak zaangażowania pośredników w usuwanie trudności do zawarcia umowy przyrzeczonej

-jednostronne zapisy w umowach notarialnych, chroniące nadmiernie tylko jedną ze stron

-wykorzystywanie nieznajomości prawa przez klientów dla osiągania własnych celów

-uchylanie się płacenia podatków od wynagrodzenia (art. 54 kks)

-wykradanie ofert i traktowanie ich jako swoje

-brak kwalifikacji do wykonywania zawodu

To tylko wierzchołek góry lodowej, bo obszar nieprawidłowości jest o wiele szerszy ,chociażby poszerzając temat o rynek pierwotny i kwitnący handel ekspektatywą lub cesją praw bez ewidencji z pominięciem fiskusa. Poważnych uchybień nie brakuje równie w zachowaniu klientów.

Brak świadomości społecznej

Tej sytuacji winni są również właściciele i kupujący, wynajmujący i najemcy. Wiara we własne siły przy obrocie nieruchomościami może okazać się zgubna. Wraz z postępującym procesem nadmiernej produkcji aktów prawnych wzrasta ilość i różnorodność ograniczeń do spełnienia przy procesie sprzedaży czy wynajmu nieruchomości. Spraw prostych jest coraz mniej i najczęściej każda jest inna. Obserwuję coraz częściej bezradność ludzi w obliczu prawa oraz działań różnych kancelarii prawnych i zwykłych oszustów którzy wykorzystują znajomość prawa i trudne położenie klientów którzy w dobrej wierze podpisują różne umowy bez ich zrozumienia. Kwitnie lichwa. To już plaga. 

Obowiązkowe licencje zawodowe

Co jeszcze musi się zdarzyć aby nasze władze wprowadziły obowiązek posiadania licencji do wykonywania zawodów obsługujących rynek nieruchomości. Bez rejestru osób uprawnionych klienci nie wiedzą do kogo mają udać się po pomoc ?!. Patrzę często bezsilnie na tą tragedię ludzi i widzę, że ingerencja państwa może ukrócić te zjawiska i jest niezbędna. Widzę również, że większość klientów nie dojrzała jeszcze do zrozumienia trudnych mechanizmów rynkowych i nie chce lub nie wie gdzie się zgłosić ze swoim problemem. Większość z tych spraw, gdyby przyjąć model wykonywania zawodu sprzed deregulacji tj. sprzed roku 2013 trafiłoby do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej i byłoby po sprawie. Winni zostaliby ukarani. Dzisiaj do rozstrzygania tych spraw zostaje sąd powszechny ale tematu działania sądu lepiej nie rozwijać.

Podsumowanie

Przeprowadzić deregulację na polityczne potrzeby było łatwo, winnych brak. Naprawienia szkody nie widać a cierpią prości obywatele, którzy często w wyniku niewiedzy i braku opieki przez państwo tracą dorobek całego życia.  

Zbigniew Prawelski

Doradca Rynku Nieruchomości

Ekspert Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości