Rzeszowski Rynek Nieruchomości Luty 2024

2024-02-06

Nowe rozdanie

Wszystko wskazuje na to, że kończy się pewien cykl koniunkturalny na rynku nieruchomości. Wyczerpały się możliwości rozwojowe, trzeba pobudzać czynniki ekonomiczne wzrostu zarówno po stronie podażowej jak i popytowej. Taniej na pewno nie będzie.

Jesteśmy w okresie przejściowym

Rzeszowski rynek nieruchomości to mały wycinek w skali kraju, jednak jak w zwierciadle odbijają się na nim procesy ogólnokrajowe. Po słabym roku 2023 w którym drastycznie spadała ilość oddawanych do użytku mieszkań, od końca roku 2023 zaczęła wzrastać ilość rozpoczynanych inwestycji mieszkaniowych oraz wydawanych pozwoleń na budowę. Widząc co się dzieje na rynku i wzrastający popyt w IV kwartale, deweloperzy chcą znowu budować licząc, że towar się sprzeda. Niestety na efekty musimy czekać nawet do 3 lat. Jesteśmy w okresie przejściowym dla rynku nieruchomości.

Co przyniósł rok 2023

W burzliwym roku 2023 na rzeszowskim rynku można by wydzielić dwa okresy. Pierwszy okres od stycznia do czerwca to postępujące załamanie rynku mające swe korzenie jeszcze w roku 2022. W tym okresie spadał szybko popyt przy niskiej i wygaszanej podaży. Przyczyn tego zjawiska było kilka: szalejąca inflacja i wysokie stopy procentowe, wygaszanie akcji kredytowej przez państwo, wzrost cen materiałów i robocizny oraz wzrost cen mieszkań. Drugi okres od lipca do końca grudnia 2023 roku to ożywienie rynku poprzez: spadek inflacji, obniżenie stóp procentowych i wymogów do obliczania zdolności kredytowej, interwencja państwa poprzez wprowadzenie kredytu 2% na zakup nieruchomości, wzrost cen nieruchomości i cen najmu mieszkań. Generalnie można stwierdzić, że początkowo w wyniku decyzji państwa ograniczono popyt by w drugiej połowie go sztucznie zwiększyć.

Reakcja rynku

W wyniku tych procesów znacznie wzrósł popyt ale niestety zmalała podaż do niespotykanych granic. Także rynek najmu notował szybki wzrost popytu i wyższe ceny.   Sprzedaż na koniec roku 2023 bardzo przyspieszyła i w rezultacie największe spółki kapitałowe w Polsce sprzedały ponad 24 000 lokali co było tylko o 12% mniej niż w rekordowym roku 2021. W tej chwili deweloperzy robią wszystko by przyspieszyć procedury. Od początku roku 2024 widać, że budowanie nowych mieszkań jest opłacalne. Skrócenie procesu budowy to jeden z najważniejszych czynników by uniknąć załamania się rynku. Polityka zewnętrzna do budowy jest wręcz odwrotna. Przeciągają się procedury a deweloperzy są wypychani na obrzeża miast.

Brakuje terenów pod budowę i „dobrego klimatu”

W tej chwili wydaje się, że ważniejsze jest uwolnienie terenów pod budowę i skrócenie procesu inwestycyjnego niż wspomaganie i tak już wysokiego popytu. Dlatego zaczynamy nowy cykl, który dopiero może nabrać rumieńców. Polityka gospodarcza państwa i globalne załamanie się gospodarek przyczyniły się wzrostu cen nieruchomości i pogorszenia zdolności kredytowej kupujących. Teraz w interesie wszystkich powinno być odwrócenie tych niekorzystnych zjawisk.

Prognozy są złe

Nie ma zbyt optymistycznych prognoz na I kwartał roku 2024. Będzie drogo i mały wybór. Brak transakcji przyczyni się również do mniej wiarygodnych wycen nieruchomości i rozchwiania się rynku. Popyt na rynku będą wzmacniać rosnące wynagrodzenia i spadająca inflacja oraz traktowanie mieszkań jako bezpiecznej przystani do lokowania kapitału przy spadających oprocentowaniach lokat bankowych i obligacji skarbowych.

W perspektywie może być tylko lepiej

Zaczynamy nowe rozdanie na rzeszowskim rynku nieruchomości. Poprzedni cykl trwał od roku 2012 do 2023 i był najdłuższy od transformacji ustrojowej. Każda dobra koniunktura kiedyś się kończy. Jej długość świadczy o dobrych kierunkach rozwoju gospodarczego naszego kraju. Czekamy na mądre rozwiązania gospodarcze aby wrócić na ścieżkę rozwoju.  W tej chwili nie wiadomo w jakim kierunku pójdzie polityka gospodarcza państwa. Czy w kierunku budownictwa mieszkaniowego komercyjnego na sprzedaż, czy budownictwa pod wynajem. Rzeszowski Rynek Nieruchomości czeka na te rozwiązania. Zaczyna się wielkie budowanie od nowa.

Zbigniew Prawelski

Doradca Rynku Nieruchomości

Ekspert Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości