Rzeszowski Rynek Nieruchomości Marzec 2024

2024-03-14

Specyfika rynku i prognozy na 2024 rok

Na tle rynku nieruchomości w Polsce, Podkarpacie to tylko mały wycinek tego co dzieje się w kraju. Nasz udział w ilości oddanych do użytku mieszkań w roku 2023 to jedynie niecałe 4%. W Polsce w roku 2023 jak wykazują wstępne badania GUS oddano do użytku 221tys mieszkań i był to spadek w stosunku do roku 2022 o 7,2%. Co istotne 62,2% mieszkań wybudowali deweloperzy, głównie mieszkań, a 35,8% inwestorzy indywidualni /budownictwo jednorodzinne/.

Specyfika podkarpackiego rynku nieruchomości

Według wstępnych wyliczeń GUS na Podkarpaciu w roku 2023 oddano do użytku 8,6 tys mieszkań z czego w budownictwie indywidualnym 5,3 tys mieszkań a tylko 3,3 tys oddali do użytku deweloperzy. W stosunku do roku 2022 odnotowano spadek o 2,6 tys mieszkań.  Rozpoczęto budowę 8,7 tys mieszkań i wydano ponad 12,5tys pozwoleń i zgłoszeń na budowę. W porównaniu do ogólnych wyników w kraju struktura oddanych do użytku mieszkań jest odwrotna. Tylko 38,4% stanowiło budownictwo wielorodzinne /mieszkania/ a 61,6% budownictwo jednorodzinne. Oznacza to, że zdecydowaną większość mieszkań stanowią domy jednorodzinne. Jest to zgodne z ze strukturą zamieszkiwania ludności, głównie na terenach wiejskich oraz strukturą zatrudnienia. Opisując sytuację na rynku nieruchomości mało miejsca poświęcam na budownictwo jednorodzinne a faktycznie ten rodzaj budownictwa jest dominujący. Występuje na naszym terenie naturalny trend do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych poprzez budownictwo indywidualne na terenach wiejskich i miejskich. W związku z tym zaciera się na naszym terenie różnica pomiędzy zabudową miejską i wiejską. Pojęcie tradycyjnego rolnika i budownictwa zagrodowego zanika na rzecz nowoczesnych mini osiedli z pełną infrastrukturą na terenach wiejskich. W moim przekonaniu sytuacja jest klarowna i prawidłowa, gdyż naturalnym dążeniem człowieka jest chęć posiadania własnego domu. Nie ma już większego problemu z komunikacją z miejscem pracy, pod większością domów na wsi stoi po kilka samochodów. Przez rozwój budownictwa jednorodzinnego na terenach wiejskich bogacą się również gminy i inwestują w infrastrukturę techniczną i drogową. Brak większych inwestycji deweloperów w budownictwie wielorodzinnym poza większymi miastami wymusza na społeczeństwie budowę własnego domu najczęściej systemem gospodarczym. To także często najtańsza i jedyna forma zaspokojenia swoich potrzeb mieszkaniowych. Standard tych inwestycji, okres realizacji jest różny ale dzięki stałej poprawie infrastruktury drogowej i technicznej na terenach gmin domy rosną „jak grzyby po deszczu”.  Wynika to również ze wzrostu zamożności społeczeństwa. Inwestycje te często powstają ze wspólnych środków rodzinnych poprzez przekazywanie działek pod budowę, oszczędności a przede wszystkim ze środków finansowych otrzymywanych za pracę poza granicami naszego kraju. Dlatego tak ważne dla naszego regionu są systemowe rozwiązania wspierające budownictwo mieszkaniowe także jednorodzinne a nie rozdawnictwo pieniędzy. Ilość małych firm budowlanych realizujących poszczególne etapy budowy jest w terenie imponująca a pracowitość i zaradność ludzi nie zna granic.

Rzeszowski Rynek Nieruchomości

W samym Rzeszowie oddano do użytku w roku 2023 ponad 2,2 tys mieszkań. To głównie mieszkania realizowane w budynkach wielorodzinnych przez deweloperów. Jest to o 957 mieszkań mniej niż w roku 2022. Jednocześnie rozpoczęto budowę 2,3 tys mieszkań oraz wydano 4,4 tys pozwoleń na budowę. Na tle województwa Rzeszów stanowi centrum dla inwestycji z przeznaczeniem na sprzedaż i wynajem a zajmują się nimi głównie deweloperzy. Ich prestiż w ostatnich latach bardzo podupadł z uwagi na splot niekorzystnych zjawisk. Były to nadmierna zabudowa centrum Rzeszowa, wykorzystanie luk prawnych, brak planów zagospodarowania przestrzennego, masowe protesty mieszkańców, windowanie cen mieszkań. Wysokie koszty inwestycji doprowadziły do wypierania inwestycji poza miasto a ceny działek w obrębie miasta pod budownictwo przekraczają kolejne bariery. Przed nami wybory samorządowe i poziom obietnic w temacie rozwiązania problemów w budownictwie sięga zenitu. To wszystko sprzyja wzrastaniu nadziei wśród osób oczekujących na zakup czy wynajem mieszkania, że część z tych postulatów będzie realizowana.

Zastój na rynku nieruchomości i brak systemowych rozwiązań

W stolicy województwa sytuacja na rynku nieruchomości jest trudna. Brakuje wielu czynników, aby zapanował na nim optymizm. Podstawowym wyzwaniem jest podjęcie przez nowy rząd działań na rzecz wzmocnienia podaży mieszkań. Główny problem to odblokowanie dostępu deweloperów i innych inwestorów do terenów nadających się pod budownictwo mieszkaniowe i wypracowanie długoterminowego programu mieszkaniowego. Ostatni Raport AMRON-SARFIN działający przy Związku Banków Polskich nie pozostawia suchej nitki na dotychczasowych działaniach państwa. Doraźne, często wyborcze programy pomocowe polegające głównie na rozdawnictwie pieniędzy jak ostatni „kredyt 2%”skończyły się w finale gwałtownym wzrostem cen mieszkań, wymieceniem z rynku mieszkań do sprzedaży oraz ograniczeniem popytu. Państwo musi zdecydować, czy postawić w większym stopniu na budownictwo komercyjne na sprzedaż, czy na budownictwo komunalne i socjalne. Na te decyzje czeka rynek nieruchomości a szczególnie deweloperzy. Trzeba dostosować ofertę do preferowanych rozwiązań. Jeżeli chcemy postawić na pomoc dla najuboższych i średnio zamożnych to trzeba stworzyć warunki do ich realizacji. Pilnej zmiany wymaga całe otoczenie prawne a szczególnie Ustawa o Ochronie Praw Lokatorów. Nieusuwalność lokatorów z tytułu niepłacenia czynszów jak to jest aktualnie nigdy nie doprowadzi do rozwoju indywidualnego budownictwa na wynajem. Najlepszym przykładem są dane GUS z których wynika, że ponad 45% mieszkań będących w dyspozycji gmin ma zaległości czynszowe. Są też i zjawiska pozytywne. To wzrost zdolności kredytowej w związku z obniżeniem stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej, spadkiem inflacji poniżej 4% w marcu o raz rozpoczęcie wielu nowych inwestycji. Ceny ofertowe mieszkań w Rzeszowie na rynku wtórnym szybują do granic absurdu ale kupców na nie brak. Realne ceny transakcyjne mieszczą się w przedziale 8-11tys zł za 1m² powierzchni użytkowej. Nie brakuje i wyższych. Teraz właściciele dyktują warunki i mamy „rynek sprzedającego”. To dobry okres do sprzedaży mieszkania czy domu.

Zbigniew Prawelski

Doradca Rynku Nieruchomości

Ekspert Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości